Вы здесь

Порядок снятия помещений в аренду под производство

В наши дни для развёртывания промышленного производства нет необходимости строить специальный цех. Причины - проблемы с землеотводом, высокие первоначальные затраты, длительная и всегда успешная реконструкция.  Проще подыскать необходимое помещение (например, из числа имеющихся у предприятий-банкротов) и взять его в аренду.

Преимущества и условия аренды производственных площадей

Аренда помещений под производство не требует больших инвестиций. Присмотрев необходимое помещение (соответствующее масштабам будущего производства и его профилю), гораздо легче разработать план размещения оборудования. Кроме того, важен рациональный выбор фигуры прежнего арендатора. При положительном исходе переговоров арендная плата не будет высокой. Поэтому  существенная часть будущей прибыли будет сохранена, чтобы в дальнейшем тратить  её на расширение бизнеса. Более того, арендовать можно не одно, а несколько помещений, расположенных, к тому же, в разных частях страны. Так можно добиться распространения полезной информации о деятельности компании.

Для правильного выбора помещения руководствуются следующими критериями:

  1. Удобством расположения. Если не учитывать этот фактор, вполне возможно, что далее возникнут проблемы с доставкой сырья и комплектующих материалов, а также с реализацией конечной продукции. Кроме того, место аренды производственных помещений, должно в зоне, где промышленная деятельность не запрещена законом. Промышленные помещения, которые расположены в пригородах, чаще пользуются спросом.
  2. Доступностью коммунальных услуг. Прежде чем снять в аренду помещение под пищевое производство, либо иное другое для производственного процесса, необходимо проверить, нет ли проблем с электро-, газо-, водоснабжением, отоплением, другими энергоносителями. Относительно электричества могут возникнуть проблемы с максимально допустимой нагрузкой на кабель и фазностью питающей сети.
  3. Существующей системой безопасности. Редко когда аренда помещения под склад производства или под технологический процесс изготовления чего-либо выполняется «с нуля». Как правило, ранее в этих помещениях уже что-то функционировало, были отлажены вопросы пожарной безопасности, установлены видеокамеры наблюдения, сигнализация и другие устройства.  Все эти системы в большинстве случаев подойдут и для нового применения.
  4. Размерами помещения. Для аренды помещения, где будут развёрнуты производственные процессы необходимо учитывать габариты наиболее тяжёлого и массивного оборудования, высоту потолков. Одновременно следует обеспечить зоны для упаковки продукции, зоны ремонтно-профилактического обслуживания, участки под проезды и проходы. Во всех ситуациях должны соблюдаться санитарные нормы и норм техники безопасности. Производственный процесс в неприспособленном помещении будет неэффективным из за того, что в таких условиях невозможно соблюсти должное качество продукции.
  5. Законностью совершения сделки. Часто при соответствии всех вышеперечисленных условий прежний владелец оказывается ненадёжным деловым партнёром. Поэтому  проверка все контрактов и документов является безусловно необходимой, причём эту работу стоит доверить хорошим юристам. Нередки мошеннические фирмы, не имеющие прав на предлагаемые к аренде площади. Договор аренды под производство ими может предлагаться с условиями, которые могут поставить нового арендатора в сложную ситуацию. Поэтому ставку необходимо делать на предварительно проверенные компании, которые уже неоднократно доказали свою репутацию.

При строгом соблюдении данных рекомендаций проблем с законностью сделки по аренде производственных помещений возникнуть не должно.

Влияние характера преобладающих  производственных процессов

При  старте или расширении деловой активности перед арендой часто необходимо выполнить классификацию будущих площадей. Такие площади разделяют на основные, вспомогательные  и складские. Совокупность компактно расположенных зданий и сооружений считается промышленными объектами. Целесообразно поэтому заключать арендный договор на весь производственный комплекс, а не на отдельные его составляющие.

Условия договора аренды под производство оговариваются с учётом специфических производственных потребностей для всех технологических процессов, намечаемых к выполнению. По характеру деловой активности помещения могут относиться к:

  • Складским;
  • Производственным (включая и ремонтные службы);
  • Смешанным, где сочетаются и склады, и действующее производство.

Поскольку цена аренды помещения под склад производства и под само производство будет заметно различаться, то перед заключением договора аренды производится инспекция объекта. По её результатам будет ясно, какое из помещений может быть использовано под склад, а какое - под действующее производство. Могут быть выделены и зоны для смешанных участков.   При аренде помещения под склад производства существенно наличие мест для установки оборудования, предназначенного для упаковки и хранения продукции перед её транспортировкой к месту продажи или потребления. Во втором случае промышленное пространство должно соответствовать условиям качественной сборки изделий. Поэтому важны возможность зонирования территории и удобство подключения к энергоносителям.

Для малых производств актуальны гибкие пространства, которые легко могут быть трансформированы. Часто такое допустимо с производственной и санитарно-гигиенической точек зрения.  

Как искать подходящие под аренду помещения

Для того, чтобы снять в аренду помещение под производство, можно пользоваться поиском по онлайн-базам. Большинство характеристик помещений, которые сдаются в аренду,  позволяют легко начинать поиск с комфортом, не выходя из дому. Вначале круг требований очерчивается широко, а затем, по мере отработки фактических вариантов, сужается.  Имеющиеся в открытом доступе сведения используются для сравнения свойств, соответствующих требованиям.

В процессе поиска новый арендатор должен ответить на следующие вопросы:

  • Каков ежемесячный арендный бюджет?
  • Сколько места для эффективной работы производства требуется?
  • Должно ли арендуемое помещение быть рядом с клиентами, партнерами, поставщиками или конкретными видами транспорта?

Хорошо, если в решении этих вопросов участвует опытный специалист по коммерческой недвижимости. Он может дать рекомендации относительно характеристик помещения или указать потенциальные проблемы при его эксплуатации, например, невозможность использования в данном районе определенных химических веществ или опасных материалов.

Следующая стадия поиска – личное посещение предполагаемого к аренде объекта. Помещение может выглядеть идеально в Интернете, но только после того, как проведено тщательное техническое обследование, можно оценить, соответствует ли объект будущим производственным потребностям. Для сравнения ключевых параметров помещения или здания обычно применяются:

  • Площадь;
  • Удельная стоимость аренды;
  • Наибольший съём продукции;
  • Дополнительные расходы (например, на ремонт или переоборудование);
  • Продолжительность договора аренды;
  • Степень соответствия фактическим свойств помещения требуемым значениям.

В расчёт необходимо принимать и такие вспомогательные показатели, как ёмкость парковки, возможность для перспективного расширения производственных мощностей, наличие энергосберегающего освещения помещений, удобства подъезда грузового автотранспорта (или наличие железнодорожной ветки к магистральному пути), возможность устройства офиса.

Даже, если первичные параметры устраивают, прекращать поиски не стоит. Возможно, что следующий сдаваемый в аренду объект будет ещё лучше. На каждом этапе необходимо действовать в команде с профессионалами в сфере недвижимости, рассмотреть все варианты, а потом внимательно проработать проект договора аренды с юристами.

В заключение приведём годовую стоимость аренды одного м2 производственных помещений для различных крупных городов России:

Город

Минимальная стоимость, тыс. руб.

Санкт-Петербург

360

Екатеринбург

10

Нижний Новгород

8,4

Краснодар

8,2

Новосибирск

7,8

Красноярск

7,6

Уфа

7,5

Казань

7,5

Барнаул

7,4

 

Подписывайтесь на нас во Вконтакте и Яндекс Дзен.

14.11.2018


В каких регионах РФ развит вахтовый метод работы?

24.08.2020